Trong những năm gần đây, Đà Lạt đã trở thành điểm đến du lịch hot, thu hút rất nhiều nhà đầu tư đổ xô vào lĩnh vực homestay, quán cà phê. Tuy nhiên, sau những tháng ngày huy hoàng đầy kỳ vọng khi chuyển đến Đà Lạt để đầu tư, hiện tại, nhiều chủ homestay Đà Lạt và quán cà phê tại thành phố ngàn hoa đang phải đối mặt với tình trạng thiếu khách, doanh thu giảm sút không phanh.
Nhà đầu tư vỡ mộng làm giàu từ Homestay ở Đà Lạt
Quay trở về TP Hồ Chí Minh vào đầu tháng 6, chị Nhã Thy (36 tuổi) chia sẻ quyết định bắt đầu lại từ đầu sau khi thất bại trong việc khởi nghiệp tại Đà Lạt. Với hơn 4 năm “vật lộn” ở Đà Lạt, chị đã nhượng lại quán cà phê và trở về TPHCM để mở một quán mới.
Theo chị Thy, đến tháng 3/2023, mô hình quán cà phê tại Đà Lạt trở nên bão hòa, với sự dư thừa khi số lượng quán cà phê tăng đột biến. Mặc dù cung cấp tăng lên nhưng nhu cầu giảm, dẫn đến tình trạng thưa thớt khách tại tất cả các quán cà phê ở thành phố ngàn hoa, bao gồm cả quán của chị Thy.
Vấn đề nảy sinh khi quán cà phê của chị Thy gặp nhiều trở ngại, bắt nguồn từ những yếu tố về mặt kinh tế và việc làm khó khăn, làm suy giảm nhu cầu du lịch của đa số du khách. Đồng thời, những hình ảnh về lũ lụt và thời tiết xấu tại Đà Lạt cũng khiến du khách cảm thấy e dè khi đến với thành phố thơ mộng này.
Dù đã đầu tư toàn bộ vốn vào quán, nhưng doanh thu chỉ đủ để duy trì chi phí hoạt động, không đủ để phục hồi vốn ban đầu sau 4 năm hoạt động. Với nhiều hoài bão khi đến Đà Lạt để khởi nghiệp, chị buộc phải từ bỏ và trở về TPHCM, đối diện với việc phải “gồng” nợ hàng tháng.
Chị Bảo Hân (36 tuổi), chủ homestay tại Đà Lạt, cho biết từ đầu năm 2023 đến nay, lượng khách vào những ngày cuối tuần chỉ đạt khoảng 50% số phòng. Ngay cả trong các dịp lễ, tỷ lệ lấp đầy chỉ khoảng 80%, mặc dù chị đã cố gắng duy trì giá cả không tăng. Với hơn 7 năm kinh nghiệm trong việc vận hành homestay, chị Hân nhận định rằng đây là thời kỳ khó khăn nhất.
Như nhiều homestay khác, lượng khách tại cơ sở lưu trú của anh Trịnh Thanh Tuấn (32 tuổi) cũng giảm 60% so với trước đây. Doanh thu chỉ đủ để duy trì hoạt động, thậm chí một số tháng phải gánh lỗ. Anh và nhóm của mình đã mở thêm quán cà phê để tăng nguồn thu và duy trì hoạt động.
Anh Tuấn chia sẻ rằng doanh thu của homestay trước đây vào các dịp lễ có thể lên đến 120 triệu đồng/tháng, nhưng hiện chỉ còn khoảng 30-40 triệu đồng. Nếu tình trạng này tiếp tục, anh sẽ phải đóng cửa homestay và xem xét khởi nghiệp lại.
Nhằm giữ chân khách hàng, chị Bảo Hân đã triển khai nhiều chương trình ưu đãi như giảm giá phòng 30% vào các ngày trong tuần, không tăng giá vào dịp lễ, và giảm giá 50% cho khách đến một mình. Tuy nhiên, kinh doanh vẫn không đạt kết quả khả quan.
Anh Thanh Tuấn cho rằng việc khởi nghiệp homestay tại Đà Lạt không đơn giản như lời đồn “dễ dàng hốt bạc”. Chi phí xây dựng tại đây rất cao, có thể gấp 3 lần so với những nơi khác. Thêm vào đó, việc hoàn thành các thủ tục hành chính và giấy phép xây dựng cũng rất phức tạp. Các doanh nhân gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn lao động có trình độ và kỹ năng.
Anh Tuấn cũng cho biết rằng các loại hình dịch vụ khác tại Đà Lạt cũng ngày càng đắt đỏ mà chất lượng không được cải thiện, khiến du khách cảm thấy chán nản. Công trình giao thông mới như cao tốc nối TPHCM đến TP Phan Thiết đã thu hút du khách hơn về phía biển, gây sức ép lên ngành du lịch Đà Lạt.
Để duy trì khách hàng, chị Bảo Hân đã áp dụng nhiều chương trình giảm giá và ưu đãi, nhưng vẫn gặp khó khăn. Với tình hình kinh tế khó khăn, người mất việc làm và giảm lương, nhu cầu du lịch giảm mạnh. Trong khi đó, nguồn cung phòng lưu trú và quán cà phê ngày càng tăng. Điều này khiến nhiều người trẻ đổ xô đến Đà Lạt để khởi nghiệp, tạo ra tình trạng cạnh tranh gay gắt.
Chị Hân khuyên mọi người cân nhắc kỹ trước khi quyết định khởi nghiệp tại Đà Lạt, vì thực tế không giống như những điều mà họ thường nghe hoặc tưởng tượng. Chị nhấn mạnh rằng việc thành công yêu cầu sự kiên nhẫn, nỗ lực và khả năng chịu đựng lâu dài, hy vọng rằng tình hình du lịch tại Đà Lạt sẽ cải thiện với các chương trình thúc đẩy du lịch, Tuấn độ hoàn thành các công trình giao thông và sự ổn định trong kinh tế.
Chủ đầu tư homestay Đà Lạt rao bán hàng loạt vì kiệt sức
Sau thời gian dài đối mặt với đại dịch COVID-19 trong năm 2021, nhiều homestay đang bắt đầu xuất hiện trên thị trường bất động sản với thông tin rao bán, khi chủ nhà đầu tư cảm thấy “đoạn kiệt” với áp lực từ các khoản nợ ngân hàng tích tụ dần. Mặc dù có thông tin về việc bán rao, nhưng giao dịch thực tế gần như không diễn ra do bên mua đang chần chừ, chờ đợi để “bắt đáy”.
Theo báo cáo năm 2019 của AirDNA, thị trường homestay tại Việt Nam đã tăng trưởng với tốc độ 452% chỉ trong một năm, vượt xa mức tăng trưởng trung bình toàn cầu là 140%, và cả ngành khách sạn truyền thống chỉ tăng trưởng 40% về nguồn cung chỗ ở.
Sự phát triển nhanh chóng của thị trường homestay đã kích thích nhiều nhà đầu tư thuê lại nhà hoặc xây mới để kinh doanh homestay với chiến lược cạnh tranh riêng. Tuy nhiên, khi đại dịch COVID-19 bùng phát, ngành du lịch đóng băng, dẫn đến tình trạng khủng hoảng trong thị trường homestay.
Nghiên cứu trên các trang web môi giới bất động sản cho thấy nhiều homestay, sau thời gian dài chống chọi với đại dịch, đang đối diện với việc rao bán tài sản.
Tại Hà Nội, nhiều homestay ở các khu vực ngoại thành như Ba Vì, Sơn Tây, Sóc Sơn liên tục rao bán với giá trung bình từ 3 – 6 triệu đồng/m2. Một số ví dụ bao gồm homestay dành cho gia đình nghỉ dưỡng ở xã Vân Hòa (huyện Ba Vì) với diện tích 3.161m2 đang được chính chủ rao bán với giá 11 tỷ đồng (trung bình 3,5 triệu đồng/m2) do vướng nợ. Tương tự, một homestay 4.000m2 mặt hồ ở xã Minh Phú (huyện Sóc Sơn) đang rao bán với giá 18 tỷ đồng (trung bình 4,5 triệu đồng/m2).
Ở Ninh Bình, một khu homestay 5.000m2 ở xã Ninh Xuân (huyện Hoa Lư) được giới thiệu là kinh doanh từ năm 2017, cũng đang được rao bán với giá 8,5 tỷ đồng (trung bình 1,7 triệu đồng/m2). Một homestay khác ở xã Ninh Thuận với diện tích 1.000m2, trước COVID-19 kinh doanh rất ổn, cũng đang rao bán với giá 8,5 tỷ đồng (trung bình 8,5 triệu đồng/m2).
Ở Đà Lạt, “Thủ phủ homestay” của Việt Nam, cũng chứng kiến hàng loạt homestay được rao bán. Một số ví dụ bao gồm homestay tại trung tâm xã Trạm Hành (Đà Lạt) với diện tích 22.000m2 đang được rao bán với giá 32 tỷ đồng (tương đương 1,5 triệu đồng/m2). Tương tự, một homestay kết hợp kinh doanh cà phê ở phường 11 (TP Đà Lạt) rộng 2.860 m2 được rao bán ở mức 28 tỷ đồng (trung bình 9,8 triệu đồng/m2).
Tuấn Hoàng, 26 tuổi, từ bỏ nghề nhiếp ảnh ở TP HCM để đầu tư homestay ở Đà Lạt với khoản đầu tư lên đến 800 triệu đồng. Sau gần hai năm kinh doanh, anh nhận thấy lợi nhuận bị ảnh hưởng nặng nề bởi chi phí vận hành và tiền thuê nhà cao. Tình hình trở nên khó khăn hơn khi tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức thấp dưới 50%, dẫn đến quyết định nhượng lại do không thể chấp nhận thêm rủi ro lỗ.
Bắt đầu quảng cáo để nhượng lại từ tháng 7, nhưng sau ba tháng, không có khách hàng quan tâm. Mặc dù đã giảm giá xuống 150 triệu đồng, nhưng không thành công. Anh Hoàng sau đó chấp nhận giảm giá một phần tám vốn ban đầu, nhưng vẫn không có sự quan tâm từ phía khách hàng.
“Ban đầu, khi mới mở cửa, homestay thu hút nhiều khách, và tôi tin rằng sẽ thu hồi vốn nhanh chóng dưới một năm. Nhưng giờ đây, tôi phải đối mặt với thực tế rằng giá chuyển nhượng thấp nhất cũng không đủ thu hút khách”, Hoàng chia sẻ.
Những trường hợp tương tự xảy ra ở Đà Lạt, với nhiều nhà đầu tư, như Nguyệt Anh, 30 tuổi, từ TP HCM, đang gặp khó khăn khi cố gắng chuyển nhượng khu farmstay 2,5 tỷ đồng. Giá chuyển nhượng đã giảm xuống 1,6 tỷ đồng, nhưng số lượng người quan tâm lại rất ít.
Ông Tiến, một nhà đầu tư có gần 8 năm kinh nghiệm tại thị trường Lâm Đồng, nhận thấy tỷ lệ sang nhượng ở một số khu vực xa trung tâm là tới 40%, trong khi khu vực trung tâm là khoảng 20-30%. Nhiều nhà đầu tư đang gặp khó khăn trong việc quảng cáo, thậm chí đã giảm giá đầu tư và cung cấp ưu đãi khác như hỗ trợ tiền thuê nhà, miễn phí trang thiết bị, nội thất và tặng fanpage vận hành.
Nhiều nguyên nhân dẫn đến làn sóng sang nhượng homestay và farmstay ở Đà Lạt. Theo ông Tạ Trung Kiên, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Wowhome, nhiều nhà đầu tư không chuyên nghiệp và có vốn ít đang chuyển nhượng. Nhiều người trẻ với số vốn từ vài trăm triệu đến vài tỷ đồng đã đổ vào thị trường, nhưng do chạy theo trào lưu “bỏ phố về rừng” mà họ đã thiếu nghiên cứu kỹ thị trường và không tính toán về dòng vốn.
Sự cạnh tranh giữa nguồn cung và cầu là một vấn đề quan trọng. Đà Lạt hiện có hơn 2.400 cơ sở lưu trú du lịch, với hơn 31.000 phòng, tăng 16% và 23% so với năm 2020. Sự gia tăng lớn nhất là homestay, biệt thự nghỉ dưỡng và khách sạn.
Tuy nhiên, do tình hình du lịch khó khăn, lượng khách giảm sút, đặt ra thách thức cho doanh nghiệp kinh doanh homestay và farmstay. Sau sự cố sạt lở hồi tháng 7, nhiều du khách chuyển hướng đến các địa điểm khác thuận tiện hơn, làm giảm gấp đôi lượng khách và sự sôi động so với năm trước đó.
Ông Tiến cũng chỉ ra rằng nhiều nhà đầu tư trẻ đã đổ tiền vào cải tạo và thiết kế theo mô hình chung, không có ý tưởng khác biệt, và chỉ hướng đến “điểm check-in một lần,” gây khó khăn trong việc thu hút và giữ chân du khách.
Cùng với đó, cân đối dòng vốn là một vấn đề, khiến nhiều nhà đầu tư phải đối mặt với khả năng “vỡ mộng” đầu tư homestay và farmstay. Ông Kiên lưu ý rằng giá thuê nhà, thuê đất tại Đà Lạt hiện nay ở mức cao, tăng khoảng 20% so với trước đại dịch. Nhiều nhà đầu tư đã đổ vào mua đất, đặc biệt là đất vườn và đất nông nghiệp trong giai đoạn 2021-2022, tạo ra một làn sóng đầu tư, nhưng cũng kéo theo việc tăng chi phí thuê nhà sau này.
Nhiều chủ nhân yêu cầu đặt cọc và thanh toán trước một khoản tiền lớn để xoay vòng nợ ngân hàng. Mặc dù đã giảm giá đầu tư và tạo ưu đãi khác, nhưng giá thuê nhà và các chi phí khác đã bào mòn lợi nhuận của nhà đầu tư, đặc biệt là khi chưa có thu nhập, họ vẫn phải đối mặt với áp lực tài chính nặng nề.
Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quý III vừa qua đã ghi nhận một số lượng lớn chủ đất nông nghiệp và đất vườn giảm giá từ 20-50%, nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc bán. Lượng giao dịch bất động sản tại Lâm Đồng giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu là giao dịch cắt lỗ.
Các chuyên gia cho rằng đầu tư vào homestay và farmstay đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao, đặc biệt là tại những địa điểm đã phát triển du lịch lâu năm như Đà Lạt. Do đó, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ thị trường, xây dựng kế hoạch dài hạn, quản lý dòng tiền một cách hiệu quả và có ý tưởng kinh doanh khác biệt. Ông Tạ Trung Kiên nhấn mạnh rằng tình trạng tháo chạy khỏi homestay và farmstay là một bài học quý giá, đặc biệt là đối với những nhà đầu tư ít kinh nghiệm, cần phải cẩn trọng trước những trào lưu đầu tư bất động sản theo cơn sốt.
Các chủ homestay cho biết, phần lớn homestay được rao bán có giấy tờ pháp lý rõ ràng và kinh doanh tốt trước đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, do diễn biến phức tạp của đại dịch qua các làn sóng COVID-19, nhiều người đang cảm thấy kiệt sức vì áp lực từ khoản nợ ngân hàng tích tụ dần. Vì vậy, họ bắt đầu rao bán tài sản để giải quyết áp lực tài chính.
Mặc dù hàng loạt homestay ở các khu vực du lịch nổi tiếng liên tục rao bán, tuy nhiên giao dịch thực tế hầu như không diễn ra. Một phần nguyên nhân là do những nhà đầu tư không biết khi dịch sẽ kết thúc, không muốn rủi ro với việc đầu tư lớn vào homestay trong thời điểm này. Phần khác là bên mua đang chờ đợi để “bắt đáy” khi giá homestay xuống thấp hơn nữa.